Capego Skatt - Försäljning av bostadsrätt K6
En bostadsrätt kan antingen vara privatbostad eller ingå i näringsverksamhet. I det senare fallet gäller i tillämpliga delar reglerna för försäljning av näringsfastighet.
Följande förutsättningar ska vara uppfyllda för att en bostadsrätt ska anses vara en privatbostad:
- Den skall ingå i ett privatbostadsföretag.
- Den skall helt eller till övervägande del (50 procent) använts för eller varit avsedd att användas för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende.
Bedömningen görs på grundval av förhållandena vid försäljningstillfället.
K6 sid 1 - Utredning om vinst eller förlust
Del A
Här så ska du ange bostadsrättens namn, lägenhetens beteckning samt datum för försäljning och inköp.
Del B
Du ska räkna fram en vinst eller förlust, som är skillnaden mellan försäljningspriset och inköpspriset samt vissa avdrag. Utgifter för försäljningen ska avräknas från försäljningspriset.
Kapitaltillskott/Inre reparationsfond:
Kapitaltillskott som du lämnat till föreningen för amortering av lån eller finansiering av förbättringsarbeten är avdragsgilla.
Tillskott för amortering är din andel av de amorteringar som du gjort under innehavstiden. Har en amortering finansierats med ett nytt lån får du inte räkna med den. Vid beräkningen av tillskottet skall du utgå från det andelsförhållande som gäller vid försäljningstidpunkten.
Tillskott för finansiering av förbättringsarbeten är avdragsgillt om tillskottet använts till ett bestämt förbättringsarbete och om det uppgått till minst 3 000 kr per deltagande bostadsrätt.
Tillskott som skett före 1974 får du inte räkna med.
På samma sätt som bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid försäljningen skall minska försäljningsintäkten skall andelen vid inköpet minska inköpsutgiften.
Om bostadsrätten är gemensam för flera delägare kan du välja mellan att göra en individuell beräkning eller gemensam beräkning. Om du väljer ”gemensamma för flera delägare” skall du ange din andel och därefter använda dig av de totala (gemensamma) beloppen på bostadsrättsförsäljningen vad gäller försäljningspris, inköpspris m.m. för att därefter i slutändan erhålla din andel av den totala vinsten/förlusten. Väljer du att göra en individuell beräkning anger du direkt din andel av försäljningspris, inköpspris m.m. och då är således din andel 100% av dessa belopp oavsett vilken ägarandel du har i sålda bostadsrätten.
Oavsett om du gör en individuell eller gemensam beräkning är det viktigt att ange din ägarandel i procent av den sålda bostadsrätten eftersom detta också påverkar en eventuell uppskovsberäkning (din andel av takbeloppet).
Du får räkna bort mäklararvode och annan försäljningsprovision, advokatkostnader, kostnader för värdering av bostadsrätten, annonskostnader, homestyling och andra kostnader, från försäljningspriset. Du kan få beräkningshjälp för dina försäljningsutgifter genom att klicka på fördjupningsdialogen vid punkt B.2 – detta innebär att en ny dialog visas där du kan specificera dina utgifter och summan överförs till blanketten och fältet blir låst. För att ändra värdet måste du gå in på fördjupningen och göra ändringen om du har använt den.
Du får även räkna bort vissa förbättringsutgifter samt ny- till- och ombyggnad. Läs mer om det här.
Om du säljer en bostadsrätt som är en tidigare ersättningsbostad som du sökt uppskov för ska din del av det uppskovet återföras och således påverka din individuella kapitalvinst/förlust.
Kapitalvinst respektive kapitalförlust
Huvudregel:
Av kapitalvinsten ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Det innebär att den effektiva skatten är 22 %.
Undantag:
Du kan ansöka om uppskov med kapitalvinsten på din permanentbostad om du har en kapitalvinst som är minst 50 000 kronor (10.000 kronor vid tvångsförsäljning). Med kapitalvinsten avses "vinsten" och inte den "skattepliktiga vinsten", dvs. vinsten före reduceringen till 22/30 (5/6). Beloppet gäller varje säljare för sig.
Huvudregel:
För kapitalförluster medges avdrag för 50% av förlusten. Avdrag för kapitalförlust medges mot alla slag av intäkter i inkomstslaget kapital. Avdrag medges bara för så kallade verkliga förluster, d.v.s. sådana förluster som inte är skapade genom att bostadsrätten sålts till underpris. Observera att en förlust bara kan utnyttjas för det år den uppstår.
Uppskov
Om du vill göra avdrag för uppskovsbelopp markerar du om det är slutligt eller preliminärt längst ner på sidan 1 på blanketten.
För att kunna begära avdrag för preliminärt- eller slutligt uppskovsbelopp måste kapitalvinsten uppgå till minst 50.000 kr. (10.000 kr vid tvångsavyttring).
När du söker preliminärt uppskov måste du söka maximalt belopp. Om du vill söka reducerat uppskovsbelopp (d.v.s mindre än maxbeloppet) får du göra detta året därefter vid beräkning av det slutliga uppskovet.
Om du istället redan har köpt ny bostad inom rätt tid så fyller du i Slutligt uppskov.
Läs vidare i respektive länk nedan:
K6 Uppskov slutligt och preliminärt
Förbättringsutgifter K5/K6/K7/K8